Die Besteuerung von Immobilienfonds
Bei der Besteuerung von Immobilienfonds unterscheidet man grundsätzlich zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Zählen die Ausschüttungen sowie die Kursgewinne offener Immobilienfonds zu den Kapitalerträgen, erzielen Anleger bei geschlossenen Fonds Mieterträgen.
Immobilienfonds sind Geldanlagen, die direkt in Immobilien investieren und hieraus Mieterträge generieren. Bei der Besteuerung der Immobilienfonds sollten jedoch die beiden Varianten der Fondsanlagen näher betrachtet werden, denn es bestehen nicht unerhebliche Unterschiede bei offenen und geschlossenen Immobilienfonds.
Offene Immobilienfonds gehören zu den klassischen Investmentfonds, die durch eine breite Streuung der Anlage das Risiko der Anleger verringern. Die Erträge werden hier aus den Mieteinnahmen generiert, die die Mieter an den Immobilienfonds bezahlen. Weiterhin können Anleger aus dem Verkauf der Immobilie profitieren, denn sie werden anteilig am Verkaufserlös beteiligt. Im Gegensatz zu anderen Kapitalanlagen, bei denen Kursgewinne seit der Einführung der Abgeltungssteuer 2009 grundsätzlich steuerpflichtig sind, können Gewinne aus Immobiliengeschäften nach einer Haltedauer von zehn Jahren noch immer steuerfrei vereinnahmt werden.
Die Erträge der offenen Immobilienfonds setzen sich dabei aus Ausschüttungen und Kursgewinnen zusammen. Beide Erträge zählen seit Januar 2009 zu den Einnahmen aus Kapitalvermögen, so dass eine Besteuerung von 25% Abgeltungssteuer zu berücksichtigen ist. Für die Ausschüttungen besteht jedoch die Möglichkeit, den Sparer-Freibetrag von 801 Euro pro Person zu stellen.
Den offenen Immobilienfonds stehen die geschlossenen Immobilienfonds gegenüber. Auch sie erzielen ihre Erträge aus Mieteinnahmen. Im Gegensatz zu den offenen Fonds wird hier jedoch nur in ein einzelnes Objekt investiert, weiterhin sind Anleger in der Regel im Rahmen einer Beteiligung investiert. Somit ergeben sich auch bei der Besteuerung des Fonds einige Änderungen.
Bei der Besteuerung geschlossener Immobilienfonds muss die Tatsache berücksichtigt werden, dass die Erträge in diesem Fall steuerrechtlich zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gehören. Anleger müssen diese Erträge daher im Rahmen ihrer persönlichen Einkommenssteuererklärung angeben und vom Finanzamt berücksichtigen lassen. Eine direkte Steuerbelastung, wie diese bei Kapitalerträgen von den Banken vorgenommen werden, gibt es hier nicht. Die Besteuerung der Erträge wird dann mit dem persönlichen Steuersatz vorgenommen.
Sofern die Immobilie nach mindestens zehn Jahren Haltedauer verkauft wird, können Anleger die hieraus erzielten Erträge steuerfrei vereinnahmen, da die Spekulationsfrist auf Immobilien noch immer zehn Jahre beträgt.
